Особенности привлечения инвестиций в строительство
Строительная отрасль - одна из наиболее динамично развивающихся. Эта отрасль требует больших финансовых вложений на длительный срок.
По статистике в Украине около 60 % жилья строится за счет средств населения, до 5 % - за счет бюджетных средств, около 1,5 % - кредиты банков, остальное - средства предприятий различных форм собственности.
Свыше 90 % инвестиций - это средства юридических и физических лиц. До недавнего времени этот инвестиционный ресурс привлекался строителем самостоятельно на основании отдельных договоров, которые регулировали Гражданский и Хозяйственный кодексы и Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" (паевые, инвестиционные, купли-продажи). Самыми популярными в последние несколько лет были паевые и инвестиционные договора, хотя для строителей схема с их использованием была не совсем удобной. Застройщик должен был осуществлять не свойственную ему работу - вести лицевые счета по каждому инвестору, работать с проблемными договорами и т.д.01.01.2004 г. вступил в силу Закон Украины № 978 "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", целью которого было создание эффективного механизма привлечения инвестиционных ресурсов населения и юридических лиц в строительство жилой недвижимости. В Законе предложены схемы финансирования через ФФС, ФОН, наряду с облигациями, как единственно возможные, но неоднозначные формулировки привели к юридическим коллизиям. По этой причине инвестиционные и паевые договора продолжали заключаться, хотя уже и тогда существовал риск признания этих договоров не действительными, т.к. они имеют признаки доверительного управления, услуги по которым могут предоставлять исключительно финансовые учреждения на основании соответствующей лицензии. Закон Украины № 3201-15 от 15.12.2005 г. внес изменения в этот и другие законодательные акты, которые регулируют привлечение инвестиций в строительство, в т.ч. и Закон Украины "Об инвестиционной деятельности". Ст. 4 этого Закона четко определяет, что инвестиции в строительство жилой недвижимости осуществляются только через институты совместного инвестирования (КВФ, ПВФ, КНФ, ПНФ, ФФС, ФОН, НПФ), а также через беспроцентные (целевые) облигации.
Институты совместного инвестирования
Институты совместного инвестирования - это форма коллективного инвестирования, при которой средства участников объединяются и инвестируются Управляющей компанией в различные активы (недвижимость, ценные бумаги и т.д.) с целью получения дохода инвесторами. Все участники фонда имеют одинаковые права, независимо от размера вложений. При этом риски делятся между всеми инвесторами и снижаются, благодаря диверсификации инвестиционного портфеля. Пока средства находятся в фонде, они не подлежат налогообложению, что позволяет реинвестировать полученную прибыль.
Одной из самых важных задач, стоящих перед разработчиками Закона "Об ИСИ", была создать надежный механизм комплексной защиты прав инвестора, с целью притока инвестиций в экономику и увеличения доверия к фондам среди потенциальных инвесторов. Этот механизм реализован через Управляющего фондом. Управляющая компания ИСИ - профессиональный участник рынка ценных бумаг, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Надзор над деятельностью Компании по управлению активами (КУА) осуществляется наблюдательным советом фонда, хранителем активов фонда. Контроль соответствия сделок КУА регламенту фонда, проспекту эмиссии и действующему законодательству осуществляет Наблюдательный совет фонда.
Квалификация менеджмента определена в нормативных документах комиссии и подтверждается сертификацией. На момент регистрации уставной капитал такого финансового учреждения должен быть уплачен, и составлять не менее 200 тыс. евро в денежной форме. Активы фонда аккумулируются на отдельном счете, отдельно от активов самой КУА. Сохранность (рост) активов контролируется комиссией через регулярные отчеты, и в случае уменьшения активов, в связи с деятельностью (бездеятельностью) КУА, к ней применяются санкции, вплоть до лишения лицензии и замены КУА фонда. При этом КУА несет имущественную ответственность перед инвесторами.Компания должна быть участником хотя бы одной саморегулирующейся организации, что накладывает на нее определенную ответственность: соблюдения правил, стандартов и кодексов этой организации. Законодательством определены различные виды ИСИ по диверсификации портфеля, по составу участников и срокам выкупа ценных бумаг (акций и сертификатов) эмитентом. Одним из видов фондов является недиверсифицированный фонд, который может осуществлять инвестиции в недвижимость в размере до 50 % всех своих активов. Частный случай недиверсифицированного фонда - венчурный, направление инвестиций которого не ограничено законодательством. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения фондом облигаций, эмитентом которых является Застройщик.
Для инвестора осуществление инвестиций через фонд менее рискованно, чем самостоятельное инвестирование, например, посредством покупки облигаций строительной компании, т.к. средствами фонда управляют профессионалы, за деятельностью которых осуществляется многоуровневый контроль (ГКЦБФР, хранитель и т.д.) и благодаря диверсификации инвестиционного портфеля. Еще одно безусловное преимущество ИСИ - возможность участвовать в масштабных проектах инвесторам с незначительными финансовыми возможностями.
Целью работы каждого фонда является получение прибыли инвесторами. Недвижимость является одним из самых привлекательных объектов вложения инвестирования. И естественно, что большей частью активов таких фондов является недвижимость и ценные бумаги эмитентов - строительных компаний. На сегодняшний день около 32 млрд. грн. находятся в управлении КУА, большая часть которых инвестированы в строительство.
Для строительной компании привлечение финансирования от ИСИ имеет ряд преимуществ:
- прозрачность и легитимность процесса привлечения инвестиций;
- упрощение процедуры привлечения денежных средств (работа с одним контрагентом-инвестором);
- в лице КУА строительная компания получает не просто партнера, но и финансового консультанта, помогающего решить процедурные вопросы, связанные с привлечением внешнего финансирования.
Для строительной компании фонд может быть не только источником инвестиций, но и способом эффективного вложения временно свободных финансовых ресурсов, т.к. условия ИСИ намного привлекательнее банковских депозитов, а разнообразие самих фондов позволяет подобрать оптимальный вариант с точки зрения риск / доходность / срок инвестирования.
Фонды Финансирования строительства
ФФС - это специализированный фонд совместного инвестирования, направление инвестиций которого исключительно недвижимость. Примечателен тот факт, что по своей сути эти фонды - разновидность ИСИ, но регулирование их деятельности находится в отдельном правовом поле, что вызывает определенные трудности для реализации закона в первую очередь для Управляющей компании (в управлении не должно быть никаких других фондов).
Под ФФС (ФОН) понимаются средства, переданные управителю в управление, которые он использует на условиях правил фонда и договоров об участии в ФФС (сертификата ФОН). Эти фонды создаются с целью обеспечения строительства жилья или помещений социально-бытового назначения за счет физических и юридических лиц с передачей такого жилья или объектов социально-бытового назначения от Застройщика инвесторам (доверителям) в собственность после ввода в эксплуатацию такого объекта недвижимости.
Участниками финансово-кредитных механизмов, согласно закона № 978 являются:
Доверитель - лицо, которое передает управление имуществом в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС.
Застройщик - лицо, которое может быть Заказчиком объекта, согласно действующего законодательства и заключило договор с Управляющей Компанией.
Cтраховая компания - осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор заключается между Строителем и Страховой компанией.
Управляющая компания фонда - финансовое учреждение, которое осуществляет управление имуществом, полученным в доверительное управление, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг. Компания функционирует в интересах доверителей и отвечает перед ними своими страховыми резервами. Отличительной чертой специализированных фондов является полный контроль со стороны Управляющей компанией за деятельностью и финансовым состоянием Строителя на период освоения инвестиций.
Особенность работы Фонда Финансирования Строительства
Управитель создает фонды по собственной инициативе. На подготовительном этапе разрабатывает правила фонда, которые регламентируют порядок взаимодействия Застройщика, Управителя, и доверителей; устанавливают порядок, условия, особенности и ограничения управления ФФС и регулируют другие условия работы фонда, по сути, правила являются публичной офертой для вступления в ФФС. Они являются обязательными к исполнению всеми участниками.
Этот этап является очень важным, так как именно правила и договор определяют основу взаимодействий всех участников и после признания доверителем правил и подписания договора, УК не имеет права вносить изменения в правила без согласования со всеми доверителями.
Между Управителем и Строителем заключается генеральное соглашение и пакет договоров, установленный законодательством. После подписания договора с доверителями происходит аккумулирование средств в фонде (на отдельном банковском счете) и перечисление их Управителем в соответствии с графиком, утвержденным сторонами. Строитель осуществляет строительство в соответствии с графиком, по окончанию строительства передает недвижимость в собственность доверителям.
Обязательными условиями являются:
- договор залога (ипотеки) на объект строительства;
- договор страхования в пользу управляющего (страховая компания определяется Управляющим);
- счета застройщика, подрядчиков и всех участников строительства должны быть открыты в выбранном Управителем банке.
На всем этапе строительства Управитель осуществляет контроль целевого использования денежных средств Застройщиком, качества и срока строительства, финансового состояния компании.
Фонд Операций с Недвижимостью
Финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать ФОН. Он не является юридическим лицом. Управитель разрабатывает Правила фонда, инвестиционную декларацию, проспект эмиссии. ФОН считается созданным, когда подписаны правила, заключен договор между Управителем и Строителем, договор ипотеки.
Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.
ФОН создается на срок, указанный в проспекте эмиссии и до его окончания не берет на себя обязательства по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость Управителем.
Взаимодействия Управителя и Строителя происходят в таком же порядке, как и в ФФС.
Целевые облигации
Одним из наиболее привлекательных инструментов для финансирования строительства жилой недвижимости, учитывая последние изменения в законодательстве, являются целевые облигации. Тем более, что такие ценные бумаги могут приобретаться некоторыми видами ИСИ.
Динамика выпусков целевых облигаций украинскими предприятиями последних 3-х лет сопровождается взрывным ростом объемов привлеченных средств. Так если в 2003 году было осуществлено строительными компаниями эмиссий целевых облигаций на сумму 100 млн. грн., в 2004 году - на суму 1,2 млрд. грн., а в 2005 - на сумму 2,4 млрд. грн.
Возможно, такой интерес к облигациям в строительстве связан с вступлением в силу Закона № 978 и желанием использовать другие легитимные инструменты привлечения денежных средств от населения и юридических лиц.
Механизм выпуска как целевых, так и процентных облигаций четко регламентируется ГКЦБФР. Процедурная часть обеспечивается профессиональными участниками рынка ценных бумаг.
Выпуск облигаций дает возможность привлечь финансирование в необходимом объеме на весь срок реализации проекта, без залога, без процентов - в случае целевых облигаций, или с возможностью управления процентной ставкой с целью ее уменьшения - в случае процентных облигаций, минимизировать влияние кредитора на управление компанией, и снизить вероятность досрочного истребования денежных средств.
Безусловным преимуществом облигации является оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства. Так средства, полученные от инвесторов путем эмиссии облигаций, не включаются в валовой доход, затраты на выпуск облигаций и на выплату процентов включаются в валовые расходы эмитента. К тому же операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Следовательно, к моменту продажи (передачи) помещений у застройщика не возникают обязательства по уплате НДС.
Выходя на публичный рынок заимствования, строительная компания должна быть готова к открытости и прозрачности с целью повышения инвестиционной привлекательности. Подробная информация о финансовом состоянии и всех аспектах хозяйственной деятельности публикуется в СМИ в соответствии с действующим законодательством. Выход на публичный рынок заимствований позволяет сформировать публичную кредитную историю, создать положительную репутацию и увеличить доверие инвесторов, что облегчает и удешевляет привлечение инвестиций в дальнейшем.
Привлечение инвестиций в строительство при помощи процентных облигаций используется, как правило, для строительства коммерческой недвижимости.
Целевые строительные облигации, не предполагают процентного дохода и не зависят от ценовых колебаний на рынке. Покупая облигации, инвестор получает право через оговоренный срок обменять ценную бумагу на жилье. Неотъемлемой частью договора покупки продажи облигаций является договор бронирования квартиры, где одним из условий является обязательство инвестора выкупить забронированный пакет облигаций.
С помощью размещения облигационных займов сегодня, даже небольшие строительные компании, привлекают денежные средства в несколько тысяч раз превышающие их собственный капитал.
Резюме
Используя преимущества каждого инструмента и механизма на сегодня существует возможность разработать комплексную схему финансирования строительства одного или группы объектов от предпроектных работ до введения в эксплуатацию, а также, выработать страхующие решения, связанные со специфическими рисками.
21.01.2006